Ваш логин:
Ваш пароль:

Регистрация
запомнить меня
Забыли пароль?
На главную
Обратная связь
Карта сайта
Хроника COMSTAR Новости рынка Индекс
НЕДВИЖИМОСТЬ >> ЗОЛОТАЯ МОЯ МОСКВА

Столица России вошла в тройку самых дорогих городов Европы

Пропустив вперед Лондон и Париж, Москва в 2005 году стала «бронзовым призером» в рейтинге самых дорогих городов Европы по стоимости коммерческой недвижимости. По данным Nai Global, средний уровень арендных ставок для офисных помещений российской столицы в 2005 году составил 521 евро, для торговых помещений - 3085 евро, а для складских комплексов - 116 евро за кв.м в год. С такими ставками Москва заняла третье место во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

«Рынок коммерческой недвижимости Москвы находится в наивысшей точке развития со времени своего основания», - говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. В течение 2005 года практически все рыночные предложения офисов находили своего арендатора вне зависимости от размера помещений.

Аналитики Jones Lang LaSalle подтверждают, что московский офисный рынок является одним из самых активных в Европе. Только за первые три квартала 2005 года в Москве было арендовано и куплено почти 660 000 кв.м офисных площадей. Это намного больше, чем в большинстве европейских столиц.

Специалисты Colliers International отмечают, что в 2005 году общий объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений классов «А» и «В» составил примерно 670 000 кв.м (из них класс «А» - 35%, класс «В» - 65%). Общий объем высококлассных столичных офисов на конец 2005 года находился на уровне 4,3 млн кв.м (класс «А» -1,2 млн кв.м, класс «В» - 3,1 млн кв.м).

По прогнозам Colliers International, в текущем году объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов «А» и «В» достигнет уровня 720 000 кв.м (класс «А» - 37%, «В» - 63%). Однако растущее предложение высококачественных офисных площадей по-прежнему не будет успевать за спросом. А значит, арендные ставки, скорее всего, продолжат свой рост.

Возвращение дефицита

Главной особенностью минувшего года эксперты называют повышенный спрос на качественные помещения. Офисов высоких классов столице явно не хватает. «В зданиях класса «А» доля вакантных помещений составила 2,1% (по сравнению с 3,8% в конце 2004 года), а в офисах класса «В» - 7,3% (по сравнению с 8% в конце 2004-го)», - говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

По данным Jones Lang Lasalle, в течение первых трех кварталов 2005 года произошло увеличение доли российских банков среди компаний, подписавших договоры аренды или покупки помещений класса «А» и «В»

По данным Swiss Realty Group, если в 2004 году в структуре общего предложения количество площадей класса «А» составляло около 22%, то в 2005-м этот показатель достиг 40%. Аналитики Jones Lang LaSalle констатируют, что в сегменте «А» увеличился спрос на офисные помещения площадью свыше 3000 кв.м.

В 2005 году получила широкое распространение практика заключения договоров предварительной аренды. Эксперты Jones Lang LaSalle информируют, что в прошлом году доля договоров, заключенных на стадии строительства, достигла 58%. «При работе с вновь возводимыми офисными зданиями состав арендаторов практически всегда определен на 90% еще за 3 - 6 месяцев до запуска объекта в эксплуатацию», - рассказывает ведущий специалист Penny Lane Realty Максим Жуликов. Это свидетельствует о развитии московского рынка недвижимости и переходе к общепринятой на европейских рынках практике. Однако в то же время данная тенденция говорит о недостатке качественных офисных площадей в Москве. По словам Жуликова, многие известные компании не могут найти интересующие их площади в виду острого дефицита и отсутствия достойных предложений.

Еще одной особенностью рынка офисной недвижимости стало качественное изменение состава арендаторов. По данным Jones Lang LaSalle, в течение первых трех кварталов 2005 года произошло значительное увеличение доли российских банков среди компаний, подписавших договоры аренды или покупки помещений класса «А» и «В». Аналитики констатируют и увеличение доли производственных компаний в объеме сделок, заключенных иностранными компаниями. Этот же факт подтверждает увеличение числа договоров на более длительный срок аренды.

Офисы «шагают» к МКАД

По мнению аналитиков Penny Lane Realty, из-за изменения качественного состава арендаторов в течение 2005 года в сфере аренды офисных помещений практически отсутствовали «черные» и «серые» схемы предложений. «Многие компании пересмотрели свою политику в данной сфере», - говорит Дзагуров.

Помимо постоянного роста спроса на качественные помещения, участники рынка выделяют еще несколько важных тенденций развития офисного сегмента. Среди них увеличение количества масштабных проектов офисных центров, а также формирование новых деловых зон на периферии города в связи с дефицитом земельных участков в пределах Садового кольца.

Бизнес-центры возводят уже не только за пределами Садового кольца, но и в районе МКАД. При устойчивом высоком спросе на объекты в центре Москвы не менее востребованы предложения на западе, северо-западе и юго-западе столицы. «Нефтяникам, энергетикам и другим российским компаниям нравится запад города, в то время как к северу тяготеет целый ряд иностранных корпораций. Яркий пример - успешная реализация «Кантри Парка» в Химках», - комментирует Максим Жуликов.

Специалисты отмечают все большую популярность практики перепрофилирования промышленных территорий под офисные помещения. Как пример можно назвать строительство офисного центра класса «В» «Красная Роза» на месте одноименной фабрики и проект «Ведис Групп» на площадке Московского фурнитурного завода.

Прогноз погоды

Эксперты полагают, что в 2006 году существенно возрастет число договоров аренды, заключенных на стадии строительства. Станет активно развиваться рынок субаренды, продолжится регенерация промзон и развитие бизнес-парков. Строители продолжат освоение «серединного» пояса Москвы, формирование новых деловых зон за пределами третьего транспортного кольца. Редевелопмент промышленных территорий будет преобладать на восточном направлении. В Colliers International уверены, что в наступившем году начнется разработка и реализация первых крупных офисных проектов за пределами МКАД.

Таким образом, число введенных объектов офисной недвижимости за пределами Садового кольца увеличится.

Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что в 2006 году будет введено больше масштабных многофункциональных комплексов, где офисный центр соседствует с торговой, гостиничной и развлекательной недвижимостью.

При этом сохранится большой дефицит высококлассных офисных центров площадью до 500 кв.м. Вакантный офис класса «А» площадью до 200 кв.м и в 2006 году будет восприниматься арендаторами как большая удача - таких предложений практически нет.

Из-за многочисленных проблем на рынке жилой недвижимости в 2005 году некоторые застройщики приняли решение либо полностью выйти из этого сектора, либо значительно сократить объемы строительства. Взамен они расширяют присутствие на офисном рынке. Эксперты прогнозируют увеличение числа девелоперов-новичков на рынке офисной недвижимости.

Делайте ваши ставки, господа
В условиях повышенного спроса и ограниченного предложения рост арендных ставок в 2005 году составил 10 - 14% для офисов класса «А» и 6 - 8% для помещений класса «В». По данным Penny Lane Realty, стоимость аренды квадратного метра офисных зданий класса «А» уверенно превысила $700 за кв.м без учета НДС. В некоторых бизнес-центрах эта цифра выше отметки $1000 за кв.м. Как отмечают эксперты агентства Praedium, на начало 2006 года средние ставки аренды офисов варьировались от $650 - 800 за кв.м в год в классе «А» до $500 - 650 в сегменте «В». Цена покупки в среднем составила $3500 - 5200 за кв.м для офисов класса «А» и $1800 - 3800 для офисов сегмента «В». В Colliers International прогнозируют дальнейшее повышение арендных ставок на офисные помещения - 6 - 10% в сегменте «А» и 5 - 7% для класса «В».

Специалисты полагают, что в текущем году произойдет расслоение офисного рынка: стоимость наиболее удачных зданий продолжит расти, тогда как цена офисов, построенных без учета рыночных требований - с затрудненной транспортной доступностью и малым количеством парковочных мест, - в ближайшее время будет подкорректирована рынком.

Время профессионалов

В 2006 году изменится стоимость ошибки в эксплуатации офисного здания. Непрофессионализм управляющей или эксплуатационной компании часто приводит к сложностям при сдаче в аренду или продаже офисного помещения. До сих пор более половины владельцев коммерческой недвижимости Москвы обходятся без услуг профессиональных управляющих компаний и зачастую без опытных провайдеров связи.

В результате складывается парадоксальная ситуация, когда цены аренды находятся на мировом уровне, а качество услуг - на значительно более низком. Такое положение спровоцировано превышением спроса над предложением. Однако владельцы офисных зданий все отчетливее понимают, что менеджеры эксплуатационных компаний способны более эффективно управлять недвижимостью, усиливая позиции объекта на рынке и увеличивая его стоимость.

Наличие профессионального управления в здании и обеспечение его современными телекоммуникациями являются серьезным конкурентным преимуществом при сдаче площадей в аренду. «Так же, как профессиональная управляющая компания, оператор связи должен предоставлять услуги с использованием новейших технологий, иметь опыт на рынке услуг для коммерческой недвижимости, грамотно эксплуатировать инфраструктуру и обеспечивать бесперебойный сервис. Наличие таких профессиональных провайдеров связи имеет огромное значение для потенциальных арендаторов и является обязательным для коммерческих центров класса «А», - считает Сергей Волотов, заместитель директора строительства бизнес-центра «Дукат Плейс III» компании «Хайнс». По словам Волотова, соответствие компании «КОМСТАР» перечисленным критериям сыграло решающую роль в решении пригласить ее к участию в новом проекте - деловом центре «Дукат Плейс».

Олег Григорович

 


Для того, чтобы оценить статью или добавить комментарий, пожалуйста, введите свои логин и пароль или зарегистрируйтесь.


Наверх  Оглавление раздела    Предыдущая статья  Следующая статья