Ваш логин:
Ваш пароль:

Регистрация
запомнить меня
Забыли пароль?
На главную
Обратная связь
Карта сайта
От редактора Хроника COMSTAR Новости рынка Индекс Анонсы
НЕБОЖИТЕЛИ СПУСКАЮТСЯ НА ЗЕМЛЮ

Покупателям элитной недвижимости не нужны излишества

"В России неприлично много богатых людей", - такими фразами пестрят страницы иностранных газет и журналов. Только за минувший год количество наших соотечественников, владеющих состоянием не менее 1 миллиона долларов, возросло на 4000 человек.

По версии журнала Forbes, в Москве живут 33 долларовых миллиардера, тогда как, например, в Нью-Йорке их "всего" 31. По данным Cap Gemini Ernst & Young и Merrill Lynch, в России сегодня насчитывается 88 000 долларовых миллионеров. Именно в их быт стремительно входит термин glory of life (в пер. с англ. "великолепие жизни"). Это подтвердил грандиозный успех прошедшей недавно в Москве выставки Millionaire Fair. Состоятельные люди готовы платить любые деньги за предметы и услуги, которые обеспечат им роскошную жизнь. В первую очередь это касается недвижимости.

"Потребители luxury товаров и услуг уже нагнали время, упущенное в советскую эпоху. Своим поведением московские миллионеры похожи на посетителей, попавших в кондитерскую. После того как они пресытились сладостями и убедились в их доступности, появилось неодолимое желание отведать кусочек изысканного торта и маленькую чашечку кофе. Москвичи хотят жить в эксклюзивных домах, покупать дизайнерские вещи в авторских торговых центрах", - говорит итальянский архитектор Джованни Бартоли.

Теперь состоятельные люди не только успешны, но и образованны. Если раньше покупателя дорогой престижной квартиры больше волновало наличие дизайнерского дивана в лобби, то сейчас его интересует имя архитектора и скорость Интернета в будущем жилье. Более того, в элитном домостроении происходит минимизация и переориентация инфраструктуры. Для покупателя дорогого жилья становится важным оплачивать именно тот набор услуг, который ему необходим. И не переплачивать за совершенно ненужные ему излишества в виде оружейной комнаты, мини-кинотеатра, бассейна или розария.

Консервативная элита

Какие бы хоромы ни предлагали риэлтеры и застройщики, покупатель жилья за миллион долларов не поедет за пределы Садового кольца. Это аксиома. Состоятельные люди хотят жить в городе исключительно в центре. По мнению аналитиков компании Vesco Realty, элитным районом в Москве можно считать прежде всего улицу Остоженку. Интерес покупателей к "золотой миле" столицы - району от Остоженки до Пречистинской набережной - практически неиссякаем. На звание "золотой мили" претендуют также Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Хамовники.

Поданным компании "Капитал Групп", покупателей престижных квартир в первую очередь интересует определенная жилая среда, которая складывается из ряда элементов. Это небольшое количество квартир в доме, а также особое инженерное оснащение. Практически у всех состоятельных покупателей термин "дорогая квартира" прочно ассоциируется с современным клубным домом на Остоженке, имеющим надежную систему безопасности и подземный паркинг.

Новые веяния и тенденции на рынке элитной недвижимости коснулись метража и архитектуры современных домов. Эксперты компании Soho Realty отмечают значительное увеличение интереса к большим квартирам. Покупателей уже не устраивает скромный - 100 - 150 кв. м. - метраж жилья, как это было еще год назад. Сегодня самый востребованный размер - 220 - 250 кв. м.

Примечательно, что дорогое жилье "выросло" не только в ширину, но и в высоту. К примеру, приемлемая высота потолков дорогой квартиры в Лондоне составляет 2,65 м, тогда как в Москве - 3 м и более. "Одна наша соотечественница, рассуждая о популярных ныне покупках россиянами замков в Европе, выдвинула свою гипотезу: у замков высота потолков большая", - рассказывает начальник отдела городской недвижимости Soho Realty Алена Бригаднова.

В качестве другой немаловажной тенденции эксперты отмечают внимание покупателя к архитектуре дома. Еще пару лет назад этот фактор не играл определяющей роли. Сегодня для клиента принципиально важно, чтобы дом был красивым, стильным, запоминающимся, а архитектор - профессиональным, компетентным и, по возможности, модным. По словам Бригадновой, на рынке элитного жилья ощутимо возросло количество предложений от известных архитекторов, а также число проектов с нестандартными стилевыми решениями. У покупателя появился выбор. Можно сказать, что у российского потребителя дорогой недвижимости начал формироваться "архитектурный вкус". "Скорее всего, эта тенденция была заимствована из сегмента загородного жилья", - считает Бригаднова.

По мнению ведущего эксперта-аналитика компании Paul's Yard Владимира Кудрявцева, в связи с появлением на рынке западных архитекторов внимание к внешнему облику дома только усилится.

"Если сейчас на цену влияет лишь себестоимость проведенных работ, то скоро бренд архитектора будет сказываться на конечной стоимости жилья не меньше, чем все остальные показатели", - говорит Кудрявцев.

По данным Vesco Realty, на московском рынке повышенным спросом пользуются здания, построенные по проектам архитектурных бюро "Меганом" (Молочный пер., 1) и "А-Б" (дом "Стольник"), а также архитектурной мастерской С.Б. Ткаченко (Малый Козихинский пер, 1, ул. Машкова, 1/11).

Адреса и цены

Стоимость элитного жилья по-прежнему растет. По данным компании Blackwood, только в третьем квартале 2005 года цены на престижную недвижимость повысились в среднем на 3 - 4%. Эксперты уверены: рост цен продолжится, причем не меньшими темпами.

Как считают эксперты Vesco Realty, в зависимости от месторасположения, концепции и отделки стоимость предложений класса де люкс может достичь $30 000 за кв. м, и все равно эти квартиры будут расходиться очень быстро. "В то же время менее привлекательные элитные объекты стоимостью порядка $5000 - 6000 за кв. м могут искать покупателя больше года", - говорит генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Как считает Владимир Кудрявцев, пытаться установить максимально возможную стоимость квартиры де люкс - все равно, что определять потолок цен для престижных автомобилей или драгоценностей. "Если речь заходит о психологических барьерах в отношении цены, рынок автоматически перестает быть элитным", - уверен он.

Среди новых престижных объектов в Soho Realty называют жилой комплекс "Онегин", Клубный Дом Большой Никитской, 45, дома в Большом Афанасьевском, 24-26, в Химковском переулке, на Гоголевском бульваре, 29 ("Русский модерн").

По данным Vesco Realty, уже завершено строительство клубных домов по адресам: Климентовский пер., 2-4, 2-й Тружеников пер., вл.2, 1-й Колобовский пер., 14/4, Малый Сухаревский пер., 7, стр.1, Первый Зачатьевский пер., 5,7,9. Среди предложений, находящихся на стадии строительства, эксперты отмечают элитные дома "Золотое руно", (Руновский пер.), Green Plaza (Хлыновский тупик), "Ла Дефенс" (пересечение 3-ей Фрунзенской ул. и ул. Ефремова) и "Коперник" (на Якиманке).

Аналитики Penny Lane Realty называют такие "дорогие" адреса: Еропкинский пер., вл.16/23/15; Мансуровский пер., дом 5-7; Б. Палашевский пер., д.10; жилой комплекс на Новом Арбате, вл. 27-29.

Долой джакузи

Несколько лет назад наличие бассейна, тренажерного зала, кафе, сигарной комнаты и т.д. считалось обязательным атрибутом дорогого дома. Теперь застройщики больше не ставят перед собой задачу обеспечить современные элитные жилые здания всеми возможными услугами - время излишеств прошло.

Как считают эксперты компании Soho Realty, собственник дорогой недвижимости разочаровался в таких придомовых сервисах, как бассейн, игровая комната, фитнес-клуб, сауна и пр. Их содержание очень дорого. Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном элитном доме.

При этом роскошная инфраструктура зачастую простаивает - жильцы ею просто не пользуются. Содержание модных сервисов оказывается невыгодным, поэтому они либо становятся открытыми для посетителей извне, либо вовсе прекращают свое существование.

К примеру, первый элитный дом на Остоженке содержал большое количество инфраструктурных подразделений. На тот момент это было оправданно. Авторы проекта понимали, что услуги такого уровня никто в окрестностях жильцам предложить не сможет. Сейчас, когда домов люксовой категории достаточно много, совсем необязательно, чтобы каждый из них содержал одни и те же инфраструктурные объекты. Их делают открытыми для жильцов определенной улицы, квартала, и, возможно, даже целого микрорайона. Например, в проекте жилого комплекса "Панорама" компании "Капитал Групп" отказались от маленьких спортзалов, создав большой автономный фитнес-центр. Вход в него и входные холлы подъездов находятся по разные стороны здания - чтобы отделить общественную зону от приватной территории жильцов.

Кроме того, изменился стиль жизни богатого человека в Москве. "Раньше считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние. Отчасти поэтому люди и пытались уместить все свои потребности в одном закрытом пространстве дома", - говорит Бригаднова. Сегодня успешность, напротив, обязывает быть публичным и открытым. Поэтому обитатели элитных домов хотят ездить в модные рестораны - например, Аркадия Новикова, - посещать престижный фитнес - например, World Class и т.п. В общем, сейчас модно быть экстравертами.

Такому образу жизни способствует и месторасположение элитной недвижимости. В центре Москвы все необходимые элементы инфраструктуры находятся в непосредственной близости, и у проживающих здесь есть богатый выбор.

Эти предположения подтверждают и аналитики компании "Квартал". "Бассейны и тренажерные залы, предназначенные исключительно для жильцов, часто остаются невостребованными. Люди, приобретающие элитное жилье сейчас, уже являются посетителями определенного спортивного клуба, завсегдатаями определенного ресторана, салона красоты и т.п.", - рассказывает директор по маркетингу и продажам "Квартала" Сергей Лушкин.

Обычно владельцев престижного жилья не пугают высокие эксплуатационные расходы на уровне $2,5 - 5 за кв. м в месяц. Однако риэлтеры и застройщики констатируют: современный клиент желает платить только за то, чем он пользуется. Практика показывает, что такой клиент предпочитает бассейну, сигарной комнате или салону красоты глобальную сеть Интернет.

Интернет в каждой квартире

Покупатели элитного жилья перестали ограничиваться простой телефонизацией и требуют от продавцов Интернет и спутниковое телевидение. По данным отдела продаж компании "КОМСТАР-Объединенные ТелеСистемы", все без исключения девелоперы дорогой недвижимости просят для своих клиентов услугу triple play (телефония, широкополосный Интернет, кабельное телевидение).

По словам директора по маркетингу группы компаний "Конти" Вячеслава Тимербулатова, среди застройщиков очень распространена практика заключения долгосрочных договоров с телекоммуникационными компаниями. Такая система позволяет достичь наибольшего взаимопонимания по вопросу снижения себестоимости услуг, предоставляемых на рынке. "Мы предпочитаем сотрудничать с продвинутыми операторами - такими, как "КОМСТАР-Объединенные ТелеСистемы", МГТС, "Центральный телеграф", "Комбеллга" и др., которые давно работают на московском рынке, хорошо себя зарекомендовали и пользуются заслуженным авторитетом у своих абонентов", - говорит Тимербулатов. Например, компания "КОМСТАР" сотрудничает со всеми ведущими столичными застройщиками. Сегмент рынка элитной недвижимости весьма привлекателен для крупных операторов связи, которые стремятся сдавать системы связи "под ключ" одновременно с новым домом. Технические условия на подключение всего здания застройщик получает на стадии предпроектных работ. Следовательно, все необходимые коммуникации к зданию должны быть подведены заранее, а разводка по квартирам может варьироваться в зависимости от стратегии продаж - линии могут быть доведены до этажа либо разведены по квартирам. Только в такой последовательности можно оснастить дом всеми видами современной связи.

Поэтому будущему жильцу стоит разведать технические характеристики своей квартиры как можно раньше. "Самое главное - это наличие именно оптического кабеля, подходящего к дому. Медный кабель существенно ограничит телекоммуникационные возможности при дальнейшем развитии услуг. Ничего, кроме телефона и банального Интернета вы не получите", - поясняет руководитель отдела продаж компании "КОМСТАР" Александр Шевелев. Дом, оснащенный широкополосным каналом связи, это готовая платформа для технологий завтрашнего дня - например, интерактивных приложений или топографического телевидения.

По мнению Тимербулатова, в минимальный набор информационных коммуникаций должны входить: качественная цифровая связь с возможностью подключения нескольких линий и обязательным выводом на центральный диспетчерский пульт, предоставление доступа к Интернету, спутниковое телевидение и охранные системы (видеонаблюдение, охранно-пожарная сигнализация и др.).

Менеджеры "КОМСТАР" уверены, что стоимость оснащения элитного дома современной инфраструктурой не всегда можно точно указать в расчете на квадратный метр площади. Цена подключения услуг всегда сугубо индивидуальна для каждого здания. "Основной фактор, который влияет на цену, это технические условия, получаемые застройщиком в самом начале стройки, а также интеллектуальное наполнение", - считает Александр Шевелев.

По словам вице президента компании "Система-Галс" Андрея Закревского, чаще всего девелопер тянет все кабели самостоятельно. В другом случае - застройщик и провайдер работают параллельно или делят затраты на прокладку коммуникаций между собой. Это уже не столь затратно, как принято думать. "Элитное жилье всегда находится в центре, где территория опутана сетями", - рассказывает Закревский. В этом случае оператор связи получает эсклюзив на обслуживание всех жильцов дома и взимает с них плату за трафик. "Поэтому телекоммуникации не увеличивают стоимость квадратного метра элитного жилья, а скорее повышают привлекательность недвижимости", - поясняет Закревский.

Впрочем, даже самые высокие расходы по оснащению здания технической начинкой несравнимо ниже, чем возможные потери от неэффективного управления недвижимостью. "Главное в этом вопросе - прозрачность расходов: собственники жилья должны знать, за что они платят", - убежден Тимербулатов.

По мнению Закревского, в современных элитных новостройках мало невостребованных опций. В частности, услуги по оснащению дома современной связью востребованы покупателями дорогой недвижимости на 100%. "Стоит только предложить", - говорит Закревский.

София ГАБОР

Выше неба только цены.
Стоимость 1 кв. метра элитного жилья на первичном и вторичном рынке в районах Москвы
Источник: компания Penny Lane Realty

Район Стоимость 1 кв. м/ $ тыс
"Золотая миля" (Пречистенка - Остоженка) От 7 до 20
Патриаршие пруды От 6 до 18
Арбат, станция метро "Смоленская" От 5 до 15
Замоскворечье От 5 до 15
Плющиха От 8 до 15
Запад, Юго-запад От 4 до 8
 


Для того, чтобы оценить статью или добавить комментарий, пожалуйста, введите свои логин и пароль или зарегистрируйтесь.


Наверх    Предыдущая статья  Следующая статья